Die Immobilienfinanzierung ist ein Vertrag, durch den eine Bank Kapital bereitstellt, um den Kauf, den Bau oder die Renovierung eines Objekts zu finanzieren, im Austausch für eine gestaffelte Rückzahlung über einen festgelegten Zeitraum, zuzüglich Zinsen. Dieses Mechanismus basiert auf der Analyse der Rückzahlungsfähigkeit des Kreditnehmers, die seit 2022 durch die Normen des Hohen Rates für Finanzstabilität (HCSF) geregelt ist.
Bedingte Finanzierung: Ein Dossier vorbereiten, wenn der PTZ oder die HCSF-Ausnahme unsicher bleiben
Einige Immobilienprojekte basieren auf zwei Hebeln, deren Erhalt zum Zeitpunkt der Erstellung nie garantiert ist: dem Nullzinsdarlehen und der Ausnahme von den HCSF-Kriterien. Der PTZ wurde auf Neubauten im gesamten Gebiet ausgeweitet, einschließlich Einfamilienhäusern, finanziert jedoch nur einen Teil des Projekts und muss durch ein weiteres Darlehen ergänzt werden.
Die Zoneneinteilung, die zur Bestimmung der Berechtigung verwendet wird, hat sich 2025 geändert, was die Überprüfung der Zone der betreffenden Gemeinde erforderlich macht, anstatt auf eine alte Simulation zurückzugreifen.
Der HCSF-Rahmen hält die Regel eines Verschuldungsgrads von maximal 35 % inklusive Versicherung und einer maximalen Laufzeit von 25 Jahren aufrecht. Die Banken haben einen geregelten Spielraum für Ausnahmen. Bei seiner Sitzung am 15. September 2026 bestätigte der HCSF diese Kriterien und stellte fest, dass die Nutzung dieses Spielraums im zweiten Quartal 2026 im Vergleich zum Vorjahr gestiegen ist.
Eine Ausnahme liegt im Ermessen der Bank, nicht im Recht des Kreditnehmers. Konkret bedeutet die Erstellung eines Dossiers, das von einer Ausnahme abhängt, dass ein Plan B vorbereitet werden muss: ein günstigeres Objekt identifizieren, das Eigenkapital erhöhen oder die Suchfrist verlängern. Um mehr über die Website Catherine Immo zu erfahren, ermöglicht die Strukturierung der Finanzierung bereits vor der Suche nach dem Objekt, diese Unwägbarkeiten vorherzusehen.
Verschuldungsgrad und Kreditfähigkeit: Was der HCSF tatsächlich vorschreibt
Die Berechnung der Kreditfähigkeit basiert auf einem einfachen Verhältnis: Die Summe der Kreditraten (Immobilien und andere) im Verhältnis zu den Nettoeinkommen darf 35 % nicht überschreiten, einschließlich der Kreditnehmerversicherung. Diese Obergrenze gilt einheitlich, unabhängig vom Einkommensniveau.
Der verbleibende Lebensunterhalt ist kein regulatorisches Kriterium des HCSF, wird jedoch von den Banken intern bewertet. Ein Haushalt mit hohem Einkommen und einer Verschuldung von 34 % hat einen komfortablen Lebensunterhalt, was die Akzeptanz erleichtert. Im Gegensatz dazu kann ein Haushalt mit bescheidenem Einkommen in derselben Situation den Kredit trotz Einhaltung der Schwelle verweigert bekommen.
Der Spielraum für Ausnahmen, den die Banken haben, richtet sich in erster Linie an Erstkäufer und den Kauf von Hauptwohnungen. Auf diesen Spielraum ohne Garantie zu setzen, bedeutet, ein Projekt auf einer fragilen Hypothese aufzubauen. Zwei Vorsichtsmaßnahmen reduzieren das Risiko:
- Eine vollständige Simulation durchführen, die die Kreditnehmerversicherung in die Berechnung des Verschuldungsgrads einbezieht und nicht nur die Kreditrate
- Die Berechtigung zum PTZ auf der Grundlage der aktualisierten Zoneneinteilung überprüfen, da eine Änderung der Zone den finanzierten Betrag zu Nullzins ändern und somit den Gesamtplan beeinflussen kann
- Mehrere Banken anfragen, da jede Institution ihren eigenen Spielraum für Ausnahmen verwaltet und eine Bank das ablehnen kann, was eine andere akzeptiert
Kreditnehmerversicherung und Gesamtkosten der Immobilienfinanzierung
Die Kreditnehmerversicherung stellt einen erheblichen Teil der Gesamtkosten eines Immobilienkredits dar. Sie deckt die Rückzahlung im Falle von Tod, Invalidität oder Arbeitsunfähigkeit ab. Die Bank bietet systematisch ihren eigenen Vertrag (Gruppenversicherung) an, aber der Kreditnehmer kann sich für eine Versicherungsdelegation bei einem externen Versicherer entscheiden.
Die Wahl der Versicherung hat direkten Einfluss auf den effektiven Jahreszins (TEG), der alle Kosten des Kredits umfasst. Die Angebote der Versicherung vor der Unterzeichnung des Kreditangebots zu vergleichen, ermöglicht es, die Gesamtkosten zu senken, ohne die Bedingungen des Kredits selbst zu ändern.
Das Gesetz erlaubt den Wechsel der Kreditnehmerversicherung jederzeit nach der Unterzeichnung des Vertrags. Diese Möglichkeit wird jedoch zu wenig genutzt, obwohl sie der zugänglichste Hebel zur Senkung der Kosten eines laufenden Kredits darstellt.
Mindestgarantien, die von den Banken gefordert werden
Der Versicherungsvertrag muss ein Deckungsniveau bieten, das mindestens dem des von der Bank angebotenen Gruppenvertrags entspricht. Die Garantien für Tod und vollständige und irreversible Verlust der Selbstständigkeit (PTIA) sind systematisch erforderlich. Die Garantien für vorübergehende Arbeitsunfähigkeit (ITT) und dauerhafte Invalidität werden in fast allen Fällen für den Kauf einer Hauptwohnung gefordert.
Immobilienkredit-Umstrukturierung: Ein oft vergessener Hebel nach der Unterzeichnung
Der Vergleich der Kreditangebote konzentriert sich in der Regel auf die Kaufphase. Die Umstrukturierung des aktuellen Zinssatzes während der Laufzeit des Kredits stellt einen zweiten Hebel dar, der relevant ist, wenn die Marktzinsen unter den ursprünglichen Vertragssatz fallen. Der Kreditmarkt erlebte 2025 eine Wiederbelebung der Umstrukturierungen, ein Zeichen dafür, dass viele Kreditnehmer ein konkretes Interesse an diesem Vorgehen gefunden haben.
Die Umstrukturierung des Kredits ist nur sinnvoll, wenn der Zinsunterschied ausreichend ist, um die Bearbeitungsgebühren und gegebenenfalls die Vorfälligkeitsentschädigungen auszugleichen. Es muss auch sichergestellt sein, dass das verbleibende Kapital noch hoch ist, was die Operation in der ersten Hälfte der Laufzeit des Kredits interessanter macht, da der Anteil der Zinsen in jeder Rate am höchsten ist.
Es gibt zwei Optionen: mit der aktuellen Bank umstrukturieren (Änderung des Vertrags) oder den Kredit von einer anderen Institution übernehmen lassen. Die Übernahme bringt zusätzliche Kosten mit sich (Kosten für die Aufhebung der Garantie, neue Akte), kann jedoch zu vorteilhafteren Bedingungen führen, wenn die ursprüngliche Bank sich weigert, sich anzupassen.
Die Überwachung des Zinssatzes seines Immobilienkredits nach der Unterzeichnung gehört zur Verwaltung der Finanzierung. Ein Kreditnehmer, der nach dem Kauf keinen Vergleich mehr anstellt, verpasst eine Ersparnis, die über die verbleibende Laufzeit des Kredits mehrere Tausend Euro betragen kann, abhängig von der Höhe des aufgenommenen Betrags und dem erzielten Zinsunterschied.
